Информер

286 подписчиков

Свежие комментарии

  • Вячеслав Чешский
    Чушь. Хохлуту развлекаются.Герой Советского ...
  • Roman Voronko
    О как запел! О людях вспомнил. На лексику обиделся. Ты свой бред лексический почитай. Нормального мужика стошнит. А т...Хакеры взломали с...
  • Николай Гурьянов
    Странная у вас лексика, вы молодых девчонок измеряете кучами. Люди для вас кучи ивы еще кого то пытаетесь наставлять.Хакеры взломали с...

Севастополец, есть самовольная постройка - информация для тебя!

В последнее время судебная практика существенно ужесточила требования к признанию права собственности на самовольную постройку.
 
Ужесточение законодательства по незаконным постройкам, скорее всего, оправдано. Но судебная практика по земельным спорам за последнее время ярко продемонстрировала, что проблема кроется в иных обстоятельствах, нежели в желании обойти закон.
 
Наиболее существенная проблема — это длительность процедуры получения разрешений, превращенное чиновниками в нагромождение дублирующих друг друга документов и справок, а процедуры их проверки в долгосрочные процедуры. Серьезной проблемой считается финансовая сторона вопроса. Как показала судебная практика, кадастровая стоимость на земельную собственность предоставляется владельцам завышенной, в отличие от рыночной, в связи с чем у субъектов по данным делам возникает правомерный вопрос про уменьшение кадастровой стоимости земельного участка для получения разрешения.
 
С 1 сентября 2015 г. вступили в силу изменения в законодательстве о самовольных постройках. Новые нормы вносят ясность в определение понятия самовольной постройки - убрали привязку самовольной постройки к объекту недвижимости, конкретизированы условия, при соблюдении которых можно узаконить самовольную постройку, а местной власти предоставлено право принимать решение о сносе самовольных построек во внесудебном порядке.
 
Изменения коснулись круга объектов, которые могут признаваться самовольной постройкой. Новая редакция п. 1 ст. 222 ГК РФ не делает акцент на том, что самовольная постройка является исключительно недвижимым имуществом.
 
Часто собственник земельного участка находился в затруднительном положении, поскольку не всегда мог однозначно определить, относится объект к недвижимому имуществу или нет. В зависимости от того, имел ли самовольно возведенный объект признаки недвижимого имущества, различался и способ защиты нарушенного права.
 
Если самовольно возведенная постройка обладала признаками недвижимого имущества, собственник земельного участка должен был обращаться в суд с иском о сносе объекта по ст. 222 ГК РФ.
 
Если же постройка такими признаками не обладала, то владельцу земельного участка следовало обращаться в суд с иском по ст. 304 ГК РФ - защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения (п. 29 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
 
Следует помнить, что на негаторный иск (ст.304 ГК РФ), а также на иск собственника, владеющего земельным участком, срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ). Однако, если участок не находится во владении собственника, иск о сносе самовольной постройки необходимо подавать в пределах общего срока исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ).
 
При этом на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
 
Законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства. Приобрести право собственности на самовольную постройку в силу приобретательской давности не получится, так как по смыслу ст. 225, 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательской давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также бесхозяйное имущество.
 
О признаках самовольной постройки 
 
Постройка признается самовольной, если она отвечает хотя бы одному указанному ниже признаку.
 
Важный признак самовольной постройки — строительство на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает возведения на нем данного объекта.
 
Статья 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка должен соблюдать градостроительные и строительных нормы и правила, а также требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
 
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.
 
Соответственно, если постройка возведена в нарушение конкретного установленного вида разрешенного использования земельного участка, который устанавливается для каждого участка индивидуально в соответствии с правилами целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ), с нарушением правил градостроительного зонирования (ст. 35—40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), то она будет признаваться самовольной.
 
Сведения о разрешенном использовании земельного участка можно узнать, запросив кадастровую выписку.
 
Самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка не получится. Это можно сделать только на основании решения компетентного органа — главы местной администрации с учетом публичных слушаний. Такой шаг довольно затруднительный, поэтому велика вероятность того, что легализовать ее не получится.
 
Чтобы легализовать постройку в такой ситуации, ее владельцу будет необходимо сначала обратиться за изменением разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка.
 
В случае если компетентный орган откажет в изменении вида разрешенного использования, владелец самовольной постройки сможет оспорить такой отказ в суде, а затем в случае удачного исхода дела легализовать самовольную постройку.
 
Вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования, выдачи разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, отклонения от предельных параметров разрешенного строительства разрешаются в порядке, установленном ст. 37, 39, 40 ГрК РФ, и решения соответствующих органов могут быть предметом проверки суда как в порядке, установленном положениями КАС РФ, так и в порядке искового производства.
 
Рассмотрение указанных вопросов судом в ходе производства по делу, связанному с легализацией самовольного строения, без установления фактов, свидетельствующих об обращении заинтересованного лица за соответствующим разрешением в административном порядке, недопустимо.
 
Создание постройки без получения на это необходимых разрешений – признак самовольной постройки. Владелец самовольной постройки должен предоставить в суд доказательства, что он принимал меры к получению необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Если за получением разрешения на строительство истец обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку, то есть шанс добиться признания прав на самовольную постройку, при условии что попытка оформить разрешение была предпринята до обращения в суд.
 
Верховный Суд РФ дает пояснение, что только лишь отсутствие разрешительных документов на строительство не должно являться аргументом для отказа в признании законных прав собственности на самовольное строение.
 
Нарушение градостроительных норм и правил является основанием и для сноса постройки, и для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку
 
Безусловно, речь идет о таких нарушениях, которые являются существенными и ведут к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц или создают угрозу жизни и здоровью граждан. Несущественные нарушения не могут быть признаком самовольной постройки, а устранимые нарушения могут быть исправлены заинтересованным лицом в целях легализации самовольной постройки.
 
Суды, как правило, назначают строительно-технические экспертизы, которые определяют наличие или отсутствие нарушений градостроительных норм и правил.
 
Важное нововведение: снести самовольную постройку могут во внесудебном порядке.
 
Органам местного самоуправления предоставлено право принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры народов Российской Федерации) или на территории общего пользования, либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
 
Специальный облегченный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки в этих случаях не потребует обращения органа местного самоуправления в суд.
 
Безусловно, решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке.

Новое положение предусматривает два случая реализации решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки.

В первом случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, известно. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

Во втором случае предполагается, что лицо, осуществившее самовольную постройку, выявить не получается. В этом случае орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование решения и сообщения о планируемом сносе самовольной постройки, размещение его в интернете и на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка. По истечении двух месяцев с момента реализации данных требований закона снос самовольной постройки может быть организован непосредственно органом, принявшим соответствующее решение.

Основа для легализации самовольной постройки 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трех условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

1. Возводить строения на земельном участке может либо собственник такого участка, либо лицо, которое получило разрешение собственника, для этого достаточно заключить соответствующий договор с собственником земельного участка.

Приобретение права собственности на самовольную постройку допускается лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. В соответствии с положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ. В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, можно признать право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Помимо названных требований, необходимо также учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Приобретение права собственности на самовольную постройку допускается, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Вместе с тем право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен ему по договору аренды для индивидуального жилищного строительства, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанный вывод следует из толкования пункта 3 статьи 222 ГК РФ во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, согласно которому собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых они расположены.

2.Вторым условием легализации самовольной постройки, предусмотренным новой редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ, является соответствие на день обращения в суд постройки параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах (например, градостроительному плану земельного участка).

Суды исходят из того, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, необходимо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

3.Третье условие приобретения права собственности на самовольную постройку заключается в том, чтобы сохранение постройки не нарушало права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц может быть подтверждено соответствующими письмами, заявлениями, а при привлечении данных лиц к участию в процессе - отзывами на исковое заявление.

В качестве доказательств того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, необходимо представить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства должны быть прямо отражены.

Споры о легализации самовольных построек одни из самых объемных и представляют определенную сложность. Но, несмотря на кажущуюся невозможность узаконивания, способы законного решения проблемы во многих случаях всегда есть.

Севастополец, есть самовольная постройка - информация для тебя!

Материал подготовлен специалистами юридической компании «LEGALTAVRIDA»

Обсудить
Ссылка на первоисточник

Картина дня

наверх